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2012/08/28

《地产》——万通入轨“美国模式”

 记者 李濛

 某房地产媒体人曾总结,房地产商业模式无外乎三种,一是最初级的地主加工头模式,如合生、珠江、碧桂园等;二是厂长加资本家模式,如万科;第三种也是最高级的是导演加制片人模式,这就是万通所标榜的艺术创造模式,或者说,“美国模式”。

  享有“地产界思想家”美誉的万通控股董事长冯仑,很早之前就为这家中国历史悠久的房地产公司制定未来转型规划从“野蛮生长”到“美国模式”。

  所谓“美国模式”,便是学习美国著名开发商和基金管理机构铁狮门(Tishman Speyer),成立自己的基金管理公司,掌控商业不动产从开发到运营的全过程,并在其中辅之以金融手段。作为开发商,万通希望向地产价值链的上游走,做不动产经营、基金管理、资产管理和物业运营。

  转型启动多年后,万通的眼界达到了怎样的高度,实操又到了怎样的深度呢?

  看得见的转型

  万通外显的改变并不少见。

  通过研究铁狮门,结合之前的项目运作,万通地产提出了“中期持有,能力导向,资本权益为核心,收入多样化”的商业项目运作原则。

  冯仑解释:“"中期持有"在美国的规律是,当租金、租约、租期配合到最佳状态的时候,等到资本市场最好的时机,证券化卖掉,时间大约是5~7年。在国内还是面积导向和规模导向的时候,万通地产提出能力导向,注重对人的能力的培养。资本回报率是万通地产衡量业务的核心,这也是维护股东利益,坚持价值经营的重点。收入多样化则需要拓展万通地产的收入渠道,做到控股公司凯德置地化,上市公司新鸿基化。”

  万通地产和其母公司万通控股正在一步步向此方向前行。

  近日,万通地产董事长许立称,万通地产正在准备筹建自己的基金管理公司,管理资产主要以万通现有的六个商用项目为主。他介绍,这些项目日后将成为万通地产在商业物业中的核心资产,万通将在此基础上用美国模式进行扩张。未来,万通地产六成的资源会投向住宅,四成投向商用。

  “但由于操作方式的不同,并不意味着万通地产商用资产的规模会小于住宅业务。”许立强调。

  这六大商业物业分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、天津泰达城、杭州万通中心、上海万通新地中心,总规划建筑面积超过100万平米。

  在此之前,万通地产在形式上有了诸多变化:万通地产母公司万通实业更名为万通投资控股股份有限公司(即“万通控股”)。万通控股围绕着地产的两大业务板块,直接投资和基金投资,涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等多领域。

  再往前看,万通控股从2006年起便将地产开发业务分拆装入万通地产,并逐渐完成了工业地产和基金管理业务布局。

  万通控股副总裁郑沂介绍说,公司以新加坡凯德置地为标杆,直接投资与基金投资相结合,运营与资产(财富)管理相结合,规模扩张与增强流动性相结合。

  郑沂称,公司目前持有的工业地产已达到50万平米,年收租金超过5000万元。“未来3年,我们持有并运营的工业地产面积将达到300万平米,然后与资本市场对接。”

  据了解,早在2008年,万通就确定进军工业地产,并与TCL签订了战略合作协议,在无锡试水首个工业地产项目;今年年初,又与汇源合作,拿下工业地产又一单。

  “目前,有10多家像TCL、汇源这样的大企业正在跟我们谈合作,估计很快会有结果。”郑沂续称,“一些中小企业也和我们有合作意向,今年年底,我们持有的工业地产面积将会达到100万平米,未来3年,将会翻一番。”

  万通控股将来既有开发公司,又可以有基金平台进行融资。冯仑曾经描述,万通地产基金的理想模式是纵向基金加横向基金。纵向基金指,如工业地产、商业、写字楼的物业类型的基金,横向基金是指土地开发基金、建设基金、持有基金等。至少要发展出10个以上稳定的基金,配合3~5个上市公司。

  对于上市公司万通地产,则计划用15年的时间将其“新鸿基化”,即公司业务中一半是商业地产一半是住宅。

  万通的眼界在空间上亦无限发散。10000公里之外的纽约“中国中心”、2000公里之外的“台北2011”、成都和西咸新区的“立体城市”,无一不代表着万通的宏伟愿景。

  郑沂透露,在对接资本市场方面,万通控股已做了积极准备。“未来主要有两条路,一是通过海外买壳上市,另外,还可能通过房地产信托投资基金(REITs)打包上市。”

  看不见的阵痛

  转型并未以牺牲万通地产的住宅业务规模为代价。事实上,在商业物业布局初步完成之时,住宅业务自2010年以来一直保持着稳定的发展。

  转型途中,万通地产也并未采取激进的方式“弯道超车”,而是采取了相对保守和合理的战略。

  年报显示,自2006年至2011年,万通地产的资产负债率除2006年达到77%外,其余年份均在54%~69%之间。假如扣除负债率中的预收账款,公司的有息负债率则更低。

  在万通地产总经理云大俊看来,万通地产的合理规模恰为转型所定。他表示,万通地产截至目前的净资产约为36亿元,住宅上投入的资源约22亿,按照住宅产品的一个黄金定律,任何良性发展的企业合理的销售额应为净资产的2-2.5倍,则经营性现金流保持正额。据此计算,万通地产住宅产品的合理销售规模应在50亿~60亿元。

  2011年,万通地产住宅销售的营业收入达到了46.78亿元,接近以上估计的合理销售规模。万通在北京的几个高端住宅的销售情况良好,万通龙山逸墅项目,两个月时间已经完成2/3的销售面积;万通天竺新新家园3期新近开盘,当天就售出3个亿。不过,定位于中高端住宅的万通地产多多少少受调控影响。

  受累于“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少”,万通地产一季度实现营收仅1.23亿元,同比下降54.49%,亏损了约2300万元。

  对此,万通地产董秘程晓晞称,这种亏损很正常,对公司不会产生什么影响。冯仑也一点都不悲观:“我对一季度的报告并不担心。目前万通的资金链是宽裕的,更多是以直接融资为主,而很多都在报表外。”

  但这些并不意味着,短板并不存在。

  首先,商业物业的发展速度有极大的提升空间。根据万通去年公布的目标,5年内商用物业的收入要达到总收入的15%,利润则贡献30%,投资型物业占总资产的比重在20%至30%之间。

  2011年,万通地产实际实现物业出租收入1.06亿元,仅占总营业收入的2.2%.2010年,8400万元的物业出租收入占比也仅为2.37%.不过,冯仑经常用新鸿基的转型来说明万通的问题。“以售养租”是新鸿基在长达15年转型期内采取的平衡现金流的方式。这也正是国内商业地产龙头老大万达正在采用的模式。

  万通地产2011年年报提到,“布局沿海经济发达的二三线城市”,以及“销售型商业物业,快进快出”,还计划启动3~5个轻资产项目。冯仑向媒体透露,这几个新项目将会集中在江浙、山东,策略将会是“一线城市的自己持有,二线的将以销售为主”。不过,他未透露更多的进展。

  而目前万通布局的商业物业以写字楼为核心。借助于一线城市在过去一年中写字楼租金的大幅上涨和有限的供应量,未来前景十分看好。

  开篇那位媒体人认为,眼下关于万通,有两点可以展望:“冯仑思想虽然超前,万通实践却一直很谨慎;5年后万通模式能否大行其道尚待验证,但即使市场动荡,万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一”。

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